Wer trägt Schaden nach Verstopfung?

Abflussverstopfung

Kosten zur Beseitigung einer Rohr- oder Abflußverstopfung muss der Mieter nur zahlen, wenn er die Verstopfung schuldhaft verursacht hat. Unzulässig ist es, die Kosten als Betriebskosten über die jährliche Nebenkostenabrechnung auf die Mieter des Hauses abzuwälzen.

Die Kosten für die Rohr- oder Abflußverstopfung sind Instandsetzungskosten und damit nie umlagefähige Betriebskosten. Der Vermieter darf derartige Kosten auch nicht als Bestandteil der Abwasserkosten oder als sonstige Betriebskosten auf die Mieter umlegen.

Unwirksam sind Mietvertragsklauseln, die festlegen, dass bei einer Verstopfung des Hauptstranges der Abwasserleitung sich alle Mieter anteilig an den Reinigungskosten beteiligen müssen. Eine solche Vertragsklausel verstößt gegen das Gesetz zur Regelung des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen.

Zahlen muss der einzelne Mieter die Kosten der Beseitigung einer Rohr- oder Abflußverstopfung nur, wenn ihm der Vermieter nachweisen kann, dass er die Abflußverstopfung schuldhaft verursacht hat, zum Beispiel durch Einleitung einer größeren Menge Katzenstreu in die Toilette.

Sind die Ursachen und der Verursacher der Abflußverstopfung nicht zu ermitteln, muss der Vermieter die Kosten selbst tragen.

Nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB hat der Vermieter die Mietsache während der Mietzeit in einem zu dem vertragsmäßigen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Aus diesem Grunde ist der Vermieter verpflichtet, Abflussverstopfungen unverzüglich zu beseitigen; jeder Mieter, dessen Wohnung von der Verstopfung betroffen ist, kann den Vermieter hierauf in Anspruch nehmen. Außerdem haben diese Mieter Gewährleistungsansprüche nach § 536 ff. BGB, weil die Abflussverstopfung als Mangel der Mietsache gilt.

1 Gesetzliche Regelung Stand November 2001

1.1 Schadensersatzanspruch des Vermieters

Ist die Verstopfung von einem Mieter verursacht und verschuldet worden, so kann der Vermieter diesen Mieter auf Schadenersatz in Anspruch nehmen. Der schuldhaft handelnde Mieter kann seinerseits keine Gewährleistungsansprüche geltend machen. Die Rechte der übrigen Mieter bleiben hiervon aber unberührt.

1.2 Beweislast

Der Vermieter muss beweisen, dass die Verstopfung von einem Mieter verursacht und verschuldet worden ist. Eine unklare Schadensursache geht zu lasten des Vermieters. Gleiches gilt, wenn zwar feststeht, dass der Schaden entweder von der einen oder von der anderen Mietpartei verursacht worden ist, aber nicht aufgeklärt werden kann, wer von den möglichen Verursachern die Verstopfung tatsächlich herbeigeführt hat. Mehrere Mietparteien können nur dann zusammen in Anspruch genommen werden, wenn feststeht, dass jede der Parteien an der Schadenserstehung schuldhaft beteiligt war ( § 830 BGB ).

1.3 Schadensersatzanspruch des Mieters

Wird ein Mieter durch eine Abflussverstopfung geschädigt, so kann er den Vermieter auf Schadensersatz in Anspruch nehmen, wenn den Vermieter an der Verstopfung ein Verschulden trifft. Ein solches Verschulden kann angenommen werden, wenn der Vermieter weiß, dass es wegen der Besonderheit der Rohranlage immer wieder zu Ablagerungen von Schmutz und Kalk kommt und wenn er dennoch keine regelmäßige Überprüfung und Reinigung der Rohranlage durchführen lässt.